מה זה רישום בטאבו? מדוע חשוב לרשום את הנכס בטאבו? האם ישנם מצבים בהם לא תוכלו לרשום את הנכס בטאבו? האם אפשר לרכוש נכס שאינו רשום בטאבו? מהי המשמעות האמיתית של רישום בטאבו? כיצד מבוצע התהליך של רישום בטאבו ומי אחראי לביצוע הרישום? האם אחריות זו משתנה במקרה של רכישת נכס יד שניה או רכישת נכס חדש מקבלן? בשורות הבאות תוכלו לקבל את כל התשובות לכל השאלות המעסיקות אתכם בעניין.
מה זה רישום בטאבו?
ובכן, זה שיש לכם את המפתחות לבית, לא אומר שהבית שלכם. למעשה, גם זה שהשכנים מכירים אתכם כאנשים המתגוררים בבית מסוים, עדיין לא מעיד על כך שהבית הוא שלכם. אם אתם האנשים היחידים שיש להם מפתח לכלי רכב מסוים ואם ידוע לכל שזהו הרכב שלכם, זה בהחלט יכול להעיד על כך שהרכב הוא אכן שלכם אם כי בסופו של דבר הזכויות שלכם על הרכב נקבעות על פי זהות בעל הרכב המופיע ברישיון הרכב. בתחום הדיור מחליף הטאבו את רישיון הרכב. רישום בטאבו הוא למעשה תהליך שבו נרשמות הזכויות של בעל הנכס בנכס. הטאבו הוא למעשה המרשם שבו מופיעים נכסים ובעלי הזכויות בהם וזוהי העדות היחידה שקבילה על פי החוק לצורך הוכחת בעלות על נכס. תהליך רישום בטאבו הוא התהליך בו נרשם הנכס על שמם של בעליו והתהליך הזה כולל מספר שלבים ומספר אלמנטים כפי שנפרט להלן.
ראו גם: תקנות רישום קבלנים
מי אחראי על ביצוע רישום בטאבו?
תהליך הרישום בטאבו הוא באחריות בעל הנכס או הקבלן. במידה ומדובר בנכס חדש בתהליכי בניה, הקבלן הוא שאחראי לרשום את הנכס על שם בעליו, בעוד שבמקרים בהם הנכס קיים, כדוגמת נכס יד שנייה, בעל הנכס קרי הרוכש של הנכס, הוא שאחראי לרשום את זכויותיו על הנכס. היה אפשר להעריך שבתחום כל כך משמעותי נמצא שכל הנכסים בישראל אכן רשומים בטאבו, אלא שבפועל זהו לא המצב. בישראל קיימות מאות אלפי יחידות דיור שאינן רשומות כלל בטאבו, חלקן באזור יהודה ושומרון, חלקן שייכות לחברות עמידר ועמיגור ועוד נכסים שונים הפזורים ברחבי הארץ. בבחינת הנתונים, בשנים האחרונות ישנה אפילו ירידה בהיקף הרישום של נכסים בטאבו. מצב זה מנוגד לחלוטין לאינטרס של המדינה שרוצה להבטיח סדר בתחום כל כך רגיש שמערב סכומי כסף גדולים, ולכן החברה מטילה את האחריות על קבלנים, הן כאלו שבונים כיום מבנים חדשים והן כאלו שבנו מבנים בעבר אך לא טרחו לרשום את הנכסים כחוק.
מדוע חשוב שהנכס יהיה רשום בטאבו?
כדי להמחיש את החשיבות של רישום הנכס בטאבו דמיינו את הסיטואציה הבאה: אתם מגיעים לנכס שמוצע למכירה בעקבות מודעה שמצאתם בעיתון. מולכם עומד אדם שטוען בפניכם שהוא הבעלים של הנכס. אתם מאוד אוהבים את הנכס ורוצים לחתום בו במקום. האם אתם מוכנים להניח את הכסף שלכם בידיו של אותו אדם רק על סמך זה שהוא טוען שהוא הבעלים של הנכס? ובכן, התשובה היא כמובן לא. הדרך היחידה לוודא בעלות על נכס נדל"ן היא באמצעות הרישום בטאבו. בכדי לבדוק זאת, יהיה עליכם לקחת את הכתובת המדויקת של הנכס, לוודא את מספר הבניין, את מספר הכניסה (אם יש), את מספר הדירה, את הקומה וכל פרט מזהה אחר. עם הפרטים האלה תוכלו לגשת למשרדי הטאבו ולהוציא נסח טאבו של הנכס. בנסח הטאבו יופיעו שמותיהם של בעלי הזכויות בנכס וכך תוכלו לוודא האם אותו אדם הוא אכן הבעלים בנכס אם לאו.
רישום בטאבו יכול לספק לכם מידע חשוב נוסף. כך למשל, אם הנכס ממושכן לבנק כלשהו, המשכון יופיע בנסח הטאבו ואותו הדבר במקרה שהנכס מעוקל או משועבד לטובת גורם שלישי כלשהו. בשורה התחתונה, נסח הטאבו הוא המסמך החוקי היחיד שיכול להעיד בפניכם מיהם הבעלים האמיתיים של הנכס והאם הנכס משוחרר מכל התחייבות כלשהי לגורם שלישי כלשהו.
מעבר לכך, חשוב להבין שללא נסח טאבו לא תוכלו להתנהל מול אף מוסד רלוונטי. כך למשל, אף בנק לא יעניק לכם הלוואת משכנתא ללא נסח טאבו המוכיח את בעלותכם על הנכס. אף חברת ביטוח לא תבטח את הנכס ואף משרד ממשלתי לא יכיר בכם כבעלי הנכס אם אינכם מופיעים כאלה בטאבו.
האם ישנם מקרים בהם לא ניתן לרשום את הנכס בטאבו?
כפי שאמרנו קודם לכן, רישום בטאבו הוא תהליך שבו נרשמות הזכויות של בעל הנכס על הנכס. בכדי שרישום כזה יוכל לצאת אל הפועל, יש להגדיר תחילה מהו אותו נכס, מהם גבולותיו, מהו המבנה שלו, מהו השטח שלו, מהו הגוש והחלקה שלו, מהו חלקו ברכוש המשותף בבניין וכן הלאה. נתונים אלה נרשמים בתהליכים נפרדים כדוגמת פרצלציה המיועדת להקצות גוש וחלקה לכל נכס, רישום בניין משותף ברשם המקרקעין וכדומה. בכל מקרה שרישומים אלה טרם הושלמו, לא ניתן להשלים גם את התהליך של רישום בטאבו. במקרה כזה, מבוצע רישום במודל של "מעין טאבו" או "טאבו קטן" שהוא רישום של זכויות הבעלים אצל הקבלן או היזם בהתאם לתכניות הבנייה. לאחר השלמת יתר התהליכים הנדרשים, יתבצע הרישום בטאבו על פי הרישום המופיע כאמור אצל הקבלן או היזם. בכל מקרה, חשוב לוודא שרישום בטאבו מבוצע מייד כשזה מתאפשר ושלא נוצר מצב בו אתם מאכלסים את הנכס, סיימתם לשלם את תמורתו אבל הנכס לא רשום על שמכם במלואו. כמו כן, חשוב לוודא שהנכס רשום בצורה נכונה ושכל ס"מ רבוע ששייך לכם אכן רשום על שמכם בטאבו.
כיצד מבוצע רישום בטאבו?
כאמור, חלק מרכזי בתהליך של רישום בטאבו הוא זיהוי הנכס הנרשם. בבניית מבנים חדשים, זיהוי זה נעשה על ידי מודדים מוסמכים המעורבים בתהליך הבנייה של המבנה. המודדים מגדירים בדיוק את גבולות הגזרה של כל יחידה בנכס הכולל, את גבולות המגרש, את קווי המתאר של המבנה וכן הלאה, ומתרגמים את הכל לשרטוט, למפה ולמפרט טקסטואלי. אלו הם הנתונים שעל בסיסם יבוצע לבסוף הרישום לבעלי הזכויות השונים בנכס. במקרה של נכס קיים, נתונים אלה כבר צריכים להיות קיימים בטאבו וכל שצריך לעשות הוא להעביר את הבעלות על אותו הנכס בדיוק. כאמור, במבנה חדשה, אחריות הרישום חלה על הקבלן ואתם אכן רוצים לוודא שהקבלן ממלא את אחריותו לרשום את הנכס כחוק. בכל מקרה אחר, האחריות היא עליכם ובמשרדי הטאבו תוכלו לקבל הנחיות מדויקות לגבי השלבים השונים של רישום בטאבו.
ראו גם: עלות רישום בטאבו
רישום זכויות בטאבו
אחרי שאמרנו את זה, רישום בטאבו הוא לא רק רישום של הזכויות שלכם בנכס אלא גם בדיקה של מצב הנכס. במסגרת תהליך הרישום אתם רוצים לוודא שהנכס משוחרר מעיקולים ושעבודים, שהוא לא ממושכן לבנק כלשהו, שלא חל עליו צו הריסה, שלא רשומה בו הערת אזהרה לטובת צד שלישי כלשהו, שהוא לא מהווה מוקד לסכסוך ירושה וכן הלאה. את כל אלה תוכלו לזהות כאמור באמצעות נסח הטאבו של הנכס ובאמצעות הערות האזהרה הרשומות בכנס לטובת צדדים שלישיים שונים (רשויות ממשלתיות, בנקים, יורשים פוטנציאליים וכן הלאה). בתהליך הרכישה של הנכס יהיה עליכם להתנות את העברת התשלום בבדיקת נכס הטאבו תחילה ובהעברת הרישום של הזכויות בנכס על שמכם. שימו לב שגם אם הנכס מעוקל או משועבד, עדיין ניתן להעביר את הזכויות בנכס לטובתכם, אלא שאז קניתם נכס שיכול הגורם שאליו הוא משועבד, לממש את זכותו בנכס, ולכן חשוב מאוד לבדוק את הדברים בצורה יסודית ומוקפדת.
הפקת נסח טאבו האתר הממשלתי
ליווי אנשי מקצוע בתהליך הרישום
ככלל, את כל הנושא של רישום בטאבו אתם רוצים לעשות בליווי איש מקצוע בדמותו של עורך דין מקרקעין. זה בסדר שאתם סומכים על הקבלן וזה בסדר שאתם סומכים על האיש שעומד מולכם ומציע לכם לקנות את דירתו, אבל אתם מבחינתכם, בעסקה כל כך גדולה, רוצים לעשות את כל מה שצריך לעשות על מנת להבטיח את העסקה בלא פחות ממאה אחוז. לשם כך יהיה עליכם להיעזר באיש מקצוע שמכיר את כל המלכודות שבהן אפשר ליפול ויודע כיצד להתמודד עם אותן מלכודות ולהבטיח שהנכס שאתם קונים משוחרר מכל התחייבות לצד שלישי, שהוא נמצא בבעלות של האדם שטוען לה ושבסיום העסקה הנכס אכן יהיה רשום על שמכם כחוק ותהיה בידיכם ההוכחה הנדרשת על מנת להוכיח את בעלותכם בנכס. גם אם נראה לכם שאתם יכולים לעשות את זה לבד, עדיין מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין ולהשאיר לו את המשימה.
